Cap Rate (REIT) - Áttekintés, Hogyan kell kiszámítani, felhasználás

A felső határ olyan pénzügyi mutató, amelyet az ingatlanbefektetők az ingatlanbefektetések elemzésére és potenciális megtérülési rátájának meghatározására hoznak megtérülési ráta A megtérülési ráta (ROR) egy befektetés nyeresége vagy vesztesége egy bizonyos idő alatt a beruházás százalékban kifejezett kezdeti költségéhez. Ez az útmutató a leggyakoribb képleteket tanítja az éves hozamok alapján. A nettó jövedelem alapján kerül kiszámításra, amelyet egy ingatlanbefektetés várhatóan egy éven belül meg fog hozni, ami segíthet a befektetőnek abban, hogy döntést hozzon arról, hogy vásárol-e vagy sem.

Cap rate (REIT)

A felső korlát kiszámításakor a nettó működési bevétel és az ingatlan eszközértékének arányát vesszük. Az ingatlan eszközértéke ebben az esetben az a vételár, amelyet a befektető hajlandó fizetni az ingatlanért, vagy az ingatlanért kért eladási ár.

Összegzés

  • A felső határ olyan mutató, amelyet a befektetők használnak az ingatlan várható éves jövedelme alapján a várható megtérülési ráta meghatározásához.
  • A felső határt úgy számítják ki, hogy megtalálják a nettó működési bevétel és az ingatlan aktuális piaci értékének arányát.
  • Segít a befektetőknek megállapítani, hogy a megvásárolható ingatlan jó üzlet-e, vagy túlárazott-e.

Hogyan lehet kiszámítani a felső határt

A felső határt úgy számítják ki, hogy a szóban forgó ingatlan nettó működési bevételét kiszámítják, és elosztják az ingatlan piaci értékével. Az így kapott felső határértéket akkor alkalmazzák arra az ingatlanra, amelyet a befektető meg akar vásárolni, hogy az éves jövedelme alapján megszerezze a jelenlegi piaci értéket.

A felső korlát kiszámításának képlete a következő:

Cap Rate - Képlet

Hol:

  • A nettó működési bevétel az ingatlan által várhatóan generált éves jövedelem. Ezt úgy kapják meg, hogy figyelembe veszik az ingatlan rendszeres fenntartása során felmerült költségeket, és levonják az éves várható jövedelemből. A kiadásoknak tartalmazniuk kell olyan tételeket, mint az ingatlanadók, a közüzemi segédprogramok. A közüzemi költségek a közüzemi költségek, mint például a villamos energia, a víz, a hulladék ártalmatlanítása, a fűtés és a szennyvíz felhasználása. A költségek felmerülnek, a biztosítási költségek, a lakástulajdonos társulási díjai stb. Az értéknek ki kell zárnia a jelzálog tőke és a kamatfizetéseket.
  • Az aktuális piaci érték azt az összeget jelenti, amelyet egy ingatlan eladhat a jelenlegi piacon. Az értéket úgy kapjuk meg, hogy megkapjuk a környék hasonló ingatlanjainak legutóbbi eladási árát.

Hogyan használják a befektetők a felső határt

A befektetők a felső korlátot a következő két fő módon használhatják:

1. Vásárláskor

A felső kamatláb egyik alkalmazási területe a potenciális vásárolni kívánt befektetések értékelése, és az eszköz jó mutató lehet a befektetés várható hozamáról. A felső kamatláb felhasználása számos potenciális befektetésnél segíthet elemezni, hogy a befektetések hogyan teljesítenek, és melyik felel meg befektetési céljainak. A felső kamatlábbal összehasonlíthatja az ingatlanokat egy adott százalék szerint, ahelyett, hogy az ingadozó piaci bérleti díjak és az ingatlanárak alapján döntene.

Tegyük fel például, hogy egy befektető fontolóra veszi a felsorolt ​​három ingatlan egyikének megszerzését. A befektető először megkapja mindhárom ingatlan nettó működési jövedelmét, hogy kiszámíthassa a felső korlátokat. Figyelembe kell venni az ingatlanok ismétlődő kiadásait és azok időszakos bérleti díját is. Bérleti díj A bérleti díj a bérleti ingatlan használatának teljes költségét jelenti az egyes jelentési időszakokban. Tipikusan a legnagyobb kiadások közé tartozik, amelyet a vállalatok jelentenek. A bérleti költségnél általában csak két költség nagyobb: az eladott áruk költsége (COGS) és a kompenzáció (bérek) költsége. , hogy van-e lehetőség a kiadások csökkentésére vagy a bérleti díjak növelésére. Akkor érhető el, ha az ismétlődő költségek túl magasak négyzetméternyi területre,vagy az időszakos bérleti díjak alacsonyabbak a piaci kamatoknál, összehasonlítva más hasonló ingatlanok díjaival.

Gyakorlati példa

Tegyük fel például, hogy az A ingatlan, amely 475 000 dollárért van jegyezve, 40 000 dollár nettó működési bevételt hoz. Feltételezve, hogy az összehasonlítható ingatlanok átlagos felső határa 9,1%, megkísérelhetjük kideríteni, hogy a kért ár indokolt-e ehhez az ingatlanhoz.

9,1% = 40 000 USD / X

X = 40 000 / 9,1%

X = 439 560 USD

A 9,1% -os felső korlát 439 560 USD piaci értéket ad az A ingatlannak. Ez azt jelenti, hogy a jegyzett ár 35 440 dollárral haladja meg a jelenlegi piaci értéket. 475 000 USD piaci érték akkor lenne indokolt, ha az ingatlan nettó működési bevétele 43 225 USD lenne (475 000 USD x 9,1%).

2. Értékesítéskor

A befektető a felső határt is felhasználhatja az eladni szándékozott ingatlan aktuális piaci értékének megállapítására az ugyanazon a helyen legutóbb eladott ingatlanok piaci értéke alapján. Az első lépés a piaci érték kiszámításakor olyan tulajdonságok megtalálása, amelyek mérete, típusa és elhelyezkedése szempontjából hasonlóak az eladottakhoz.

A következő lépés a tőzsdei értékeik, valamint a nettó működési bevételük megkeresése. Az információkat az ingatlanok weboldalán lehet beszerezni, ahol az ilyen ingatlanok szerepelnek, vagy kapcsolatba léphet az ingatlanokat eladókkal. A befektető az egyes összehasonlítható ingatlanok nettó működési bevételeit és piaci értékeit felhasználhatja az átlagos felső kamatláb megszerzéséhez.

Gyakorlati példa

Feltételezve, hogy a felső kulcs 9,1%, mint az előző példánkban, felhasználhatjuk az értékesítendő ingatlan aktuális piaci értékének megszerzésére, ahol a nettó működési bevétel ismert. Ha az ingatlan nettó működési bevétele 38 000 USD, akkor a piaci értéket az alábbiak szerint nyerhetjük meg:

9,1% = 38 000 USD / X

X = 38 000 USD / 9,1%

X = 417 582 USD

Ezért az ingatlan jelenlegi értéke az érvényes piaci kamatlábak alapján 417 582 dollár. Az eladó a szám segítségével meghatározhatja az ingatlan eladási árát, amely az ingatlan hirdetési weboldalakon feltüntetett tőzsdei ár lesz.

További források

A Finance a globális pénzügyi modellezési és értékelési elemző (FMVA) ™ hivatalos szolgáltatója. Az FMVA® tanúsítás Csatlakozzon 350 600+ hallgatóhoz, akik olyan vállalatoknál dolgoznak, mint az Amazon, a JP Morgan és a Ferrari tanúsító program, amelynek célja, hogy bárki világszínvonalú pénzügyi elemzővé váljon. . A karrier továbbhaladásához az alábbi további források hasznosak lehetnek:

  • Kereskedelmi ingatlan bróker Kereskedelmi ingatlan bróker A kereskedelmi ingatlan bróker a kereskedelmi ingatlan eladói és vevői közötti közvetítő, aki segít az ügyfeleknek kereskedelmi ingatlanok eladásában, bérletében vagy megvásárlásában. A kereskedelmi ingatlanügynökök szabadon dolgozhatnak akár független ügynökként, akár egy kereskedelmi ingatlanközvetítő cég tagjaként.
  • Az ingatlan pénzügyi modellezésének alapjai Az ingatlan pénzügyi modellezésének alapjai Ismerje meg az ingatlan pénzügyi modellezés alapjait ebben a bevezető útmutatóban az ingatlanfejlesztési projekt pénzügyi modelljének felépítéséhez.
  • Piaci érték vs könyv szerinti érték Piaci érték vs könyv szerinti érték Ebben a cikkben megvitatjuk a piaci értéket a könyv szerinti értékkel, és meghatározzuk a legfontosabb hasonlóságokat és különbségeket közöttük. A piaci és a könyv szerinti érték igen
  • Szükséges megtérülési ráta Megkövetelt megtérülési ráta Az előírt megtérülési ráta (akadály) az a minimális hozam, amelyet a befektető várhatóan megkap a befektetéséért. Lényegében az előírt megtérülési ráta a befektetés kockázati szintjének elfogadható legkisebb kompenzációja.

Legutóbbi hozzászólások