UpREIT vs DownREIT - Áttekintés, jellemzők, különbségek

Az UpREIT vs DownREIT kifejezések leírják a REIT-ek vállalati struktúrájában meglévő különbségeket. Az „Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts” kifejezés az UpREIT fogalmát 1992-ben vezették be. Az UpREIT lehetővé teszi a régóta bevált REIT-ek számára, hogy összes ingatlanjukat tulajdonítsák egy új REIT struktúra alatt anélkül, hogy eladnák az ingatlanokat a REIT-nek. Ez azt jelenti, hogy az új REIT közvetlenül nem rendelkezik tulajdonokkal.

UpREIT vs DownREIT

Ugyanakkor a DownREIT lehetővé teszi a befektető számára, hogy közös partnerségi megállapodás megkötésével a REIT partnerévé váljon. Mindkét struktúra lehetővé teszi a befektetők számára a tőkenyereség-adók elhalasztását. Tőkenyereség-adó A tőkenyereség-adó a tőkenyereségre vagy az egyének eszközértékesítéséből származó nyereségre kivetett adó. Az adót csak akkor kell kivetni, ha az eszközt készpénzre váltják, és nem akkor, amikor még mindig egy befektető kezében van. az elismert ingatlanok értékesítéséről.

Gyors összefoglalás

  • Az UpREIT és a DownREIT a REIT-ek olyan vállalati struktúrái, amelyek lehetővé teszik a befektetők számára, hogy elhalasszák az értékelt ingatlanok értékesítéséből származó tőkenyereség-adókat.
  • Az UpREIT lehetővé teszi a befektetők számára, hogy ingatlanbefektetési részesedéseiket egy ernyő partnerségbe cseréljék, betéti társaságokért cserébe.
  • A DownREIT lehetővé teszi a befektetők számára, hogy a REIT-kel kötött partnerségi megállapodásban partnerekké váljanak.

Mi az a UpREIT?

Az UpREIT a DownREIT alternatívája, és lehetővé teszi, hogy az ingatlantulajdonosok hozzájáruljanak egy esernyő-partnerséghez, a korlátozott működési hat egységek cseréjéért cserébe, amelyek megegyeznek a hozzájárult ingatlan értékével. A befektetők eladási opciókat kapnak, amelyeket készpénzre vagy REIT részvényekké lehet konvertálni egy későbbi egyeztetett időszak után.

A befolyt összeget további ingatlanok megszerzésére, adósságok kifizetésére vagy más, a REIT-hez kapcsolódó célokra fordíthatják. Az összes menedzsment funkció az alárendelt partneri viszonyokig folytatódik, és az új REIT holdingtársaságként működik Holding Company. A holding társaság olyan vállalat, amely semmilyen műveletet, vállalkozást vagy más aktív feladatot nem végez magának. Ehelyett a birtoklás céljából létezik.

Az UpREIT-ek birtoktervezési eszközként is használhatók, ahol a befektetők adómentesen átadhatják birtokaikat örököseiknek. Az örökösök elhalaszthatják az eladási opció gyakorlását a tulajdonos haláláig, amikor a társasági egységek piaci értékre bővülnek.

Ezután gyakorolhatják az eladási opciót az eladási opcióval. Az eladási opció olyan opciós szerződés, amely jogot ad a vevőnek, de nem kötelezettséget, hogy az alapul szolgáló értékpapírt meghatározott áron (más néven kötési áron) előre meghatározott lejárat előtt vagy annak lejáratával eladja. dátum. Ez a két fő opciótípus egyike, a másik típus hívási opció. tőkejövedelem-adó megfizetése nélkül az alapul szolgáló ingatlanok felértékelt értékéről. Az eladási opció gyakorlása az ingatlantulajdonos halála után nagyobb likviditást biztosít az ingatlanadók befizetéséhez és megakadályozza a jövedelemadót a későbbi adózáskor.

Mi az a DownREIT?

A DownREIT egy UpREIT-hez képest egy viszonylag újabb struktúra. Az UpREIT-től eltérően, ahol a REIT minden tevékenységét partnerségi szinten végzik, a DownREIT az ingatlantulajdonos és a REIT közös partnersége. A DownREIT struktúrát azoknak az ingatlantulajdonosoknak hozták létre, akik nem szándékoznak ernyõs társulás keretében mûködni, ehelyett a tulajdonosok a REIT zártkörû társaságának partnereivé válnak.

Az új betéti társaság ingatlanokat birtokolhat és üzemeltethet. Egyes ingatlanok közvetlenül vagy tulajdonban lévő korlátolt felelősségű társaságok révén szerezhetők be olyan ingatlan tulajdonosokkal, akik ingatlanokkal járultak hozzá a társuláshoz.

A DownREIT-eket azok a befektetők részesítik előnyben, akik el akarják kerülni a tőkenyereség-adó megfizetését a megbecsült ingatlanok értékesítéséből, ha úgy gondolják, hogy ingatlanjaik értéke jelentősen meghaladja a REIT tulajdonában lévő ingatlanok értékét. A DownREIT befektetési teljesítménye a tulajdonos ingatlanjától függ, és nem a REIT teljes portfóliójától. A befektető olyan eladási opcióval rendelkezik, amely átalakítható REIT részvényekké vagy készpénzre, és az átváltási érték függ az ingatlantulajdonos ingatlanbefektetéseinek adott időpontban érvényes értékétől.

A DownREIT felépítése azonban meglehetősen bonyolult, és a befektetők gyakran adószakértői szolgáltatásokat vesznek igénybe, hogy segítsék őket a beruházás megfelelő strukturálásában. A DownREIT-ek általában felhívják a Bevételi Szolgálat figyelmét, és a szövetségi adóügynökség az ingatlan átruházását a DownREIT-nek adóköteles eseménynek tekintheti, hacsak nem megfelelően strukturált.

Az UpREIT és a DownREIT összehasonlítása

1. Adókedvezmények

Az UpREIT-eket adózási előnyeik és egyszerűségük miatt általában szélesebb körben használják az ingatlanbefektetők. Ha a befektető célja a tőkenyereség adójának elhalasztása, akkor az UpREIT a legjobb megoldás, mivel a REIT felértékelt ingatlanának átruházása nem hoz létre adóköteles eseményt.

A DownREIT-ek általában összetett működési struktúrát alkalmaznak. Ennek eredményeként megkövetelhetik a befektetőtől, hogy költsön többletköltségeket adó- és befektetési szakértő alkalmazására, hogy útmutatást nyújtson a befektetés strukturálásához. Ha a befektető nem tartja be az IRS által előírt szabályokat a megbecsült ingatlan átruházásakor, a szövetségi adóügynökség adóköteles eseménynek tekintheti az ügyletet.

2. Megtérülési ráta

A DownREIT-eket előnyben részesítik az UpREIT-ekkel szemben, ha az ingatlantulajdonos elvárja, hogy ingatlanja jobban értékelje a REIT teljes portfólióját. A DownREIT közös vállalkozásként működik Ingatlan közös vállalkozás Az ingatlan közös vállalat (JV) döntő szerepet játszik a legtöbb nagy ingatlanprojekt fejlesztésében és finanszírozásában. A közös vállalkozás a REIT és az ingatlantulajdonos közötti megállapodás, és csak az ingatlantulajdonos eszközeit tárolják partnerségi szinten. A partnerség teljesítménye nem jár együtt a REIT teljes ingatlanportfóliójának teljesítményével.

Az eladási opció gyakorlása során az átváltás a társulás eszközeinek az átváltáskori értékére és nem a társasági eszközökre van rögzítve. Másrészt a befektető által az UpREIT-ben tartott befektetési jegyek a REIT részvényeivel együtt emelkednek és esnek, és veszteséget okozhatnak, ha a részvények az átváltáskor elveszítik értéküket.

További források

Köszönjük, hogy elolvasta a Finance útmutatóját az UpREIT vs DownREIT oldalról. A Finance a Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ tanúsítást kínálja törlesztések és még sok más. tanúsító program azok számára, akik karrierjüket egy újabb szintre akarják vinni. A továbbtanulás és a tudásbázis fejlesztése érdekében kérjük, tanulmányozza az alábbi további releváns forrásokat:

  • Folyó jövedelem (Ingatlanbefektetések) Folyó jövedelem (Ingatlanbefektetések) A folyó jövedelem olyan befektetési stratégia, amely a befektetőket kiteszi az átlag feletti következetes kifizetéseknek. A leggyakoribb jelenlegi jövedelemközpontú
  • Közvetlen tőkésítési módszer Közvetlen tőkésítési módszer A közvetlen tőkésítési módszert úgy kapjuk meg, hogy az idővel elszámolt jövedelmet megkapjuk, és elosztjuk a megfelelő
  • Forgalmazáshoz rendelkezésre álló alapok (FAD) Forgalmazásra rendelkezésre álló alapok (FAD) A terjesztésre rendelkezésre álló alapokat (FAD), más néven terjesztésre rendelkezésre álló készpénzeket használják a REIT befektetésére hivatkozva. A nettó összegét mutatja
  • Private REITs vs Nyilvánosan forgalmazott REITs Private REITs vs Nyilvánosan kereskedett REITs Private REITs vs nyilvánosan forgalmazott REITs. Az ingatlanbefektetési vagyonkezelő társaságok (REIT) besorolhatók privát vagy állami, kereskedett vagy nem kereskedett kategóriába. A REIT-ek kifejezetten az ingatlanszektorba fektetnek be, és a befektetett ingatlanokból bérlik és bérleti jövedelmet gyűjtenek

Legutóbbi hozzászólások