Közvetlen tőkésítési módszer - áttekintés, értékelési módszerek, tényezők

A közvetlen tőkésítési módszert úgy kapjuk meg, hogy figyelembe vesszük az idővel elszámolt jövedelmet és elosztjuk az ugyanabban az időszakban vett megfelelő tőkésítési rátákkal. A felső határt a nettó működési bevétel nettó működési jövedelem (NOI) nettó működési jövedelem (NOI) elosztásával kapjuk meg, ha a bevételre termelő ingatlan értéke akkor csökken, amikor az üres helyiségekből származó összes működési költséget és veszteséget levonjuk a eszközök.

Közvetlen tőkésítési módszer

A közvetlen tőkésítési módszer nem megfelelő a tulajdonosok által használt helyiségeknél, mivel túlságosan függenek az ingatlan jövedelmétől. A cap rate cap (REIT) növekedése a cap rate olyan pénzügyi mutató, amelyet az ingatlanbefektetők az ingatlanbefektetések elemzésére és potenciális megtérülési rátájuk meghatározására használnak, jelentősen csökkenti a hányados értékét. Így a felső korlát csökkenése azt jelenti, hogy az ingatlan piaci értéke emelkedik. Ezért a meghatározandó piaci érték közvetetten arányos a felső kamatlábbal.

Másrészről, a nettó működési bevétel egyenesen arányos a piaci értékkel. Valós piaci érték A (cserélt áru vagy szolgáltatás) valós piaci értéke arra az árra vonatkozik, amelyen mindkét tranzakciót lebonyolító fél (az áru vevője és eladója) vagy a nettó működési bevétel (NOI) növekedése a piaci érték jelentős növekedését eredményezi, a csökkent piaci érték azt jelenti, hogy a NOI alacsony, és stratégiai növekedést igényel.

Gyors összefoglalás

  • A közvetlen tőkésítési módszer egy ingatlanértékelési módszer, amely segíti a jövedelem értékre történő átszámítását.
  • A közvetlen tőkésítési módszert úgy érik el, hogy az ingatlan által termelt jövedelmet elosztják annak felső határával.
  • Más értékelési módszerektől eltérően a módszer könnyen használható és értelmezhető, ha az idő múlásával elegendő adat áll rendelkezésre mind a jövedelem, mind a felső határértékhez.

Hozam kapitalizáció vs közvetlen kapitalizáció

A közvetlen tőkésítéssel ellentétben a hozamtőkésítés az értékeléshez nagymértékben az ingatlanból származó forrásokra támaszkodik, míg az előbbi teljes mértékben az ingatlanból származó jövedelemre támaszkodik. Hozd be a bankok tőkésítését azzal a ténnyel, hogy az ingatlan, mint befektetés hosszú távú cél, amelyet a befektetőnek a jövőben hosszú ideig végtelenül ki kell használnia.

Általában várható, hogy a jövőben az ingatlan bérleti jövedelme az előre látható infláció miatt fokozatosan növekszik. Az infláció a karbantartási költségek és a javítások növekedését is eredményezi, különösen akkor, ha az ingatlant az előző tulajdonos nem tartotta be megfelelően.

Az ingatlanból származó jövedelem a jövőben különböző tényezők miatt változhat. A hozamtőkésítési módszer megjósolja a várható változásokat egy befektető számára. Ezt minden tényező figyelembevételével teszi, például az inflációt. Az infláció Az infláció olyan gazdasági fogalom, amely az áruk árszintjének meghatározott időn belüli növekedésére utal. Az árszint emelkedése azt jelzi, hogy az adott gazdaság valutája elveszíti vásárlóerejét (vagyis kevesebbet lehet ugyanannyi pénzzel megvásárolni). , karbantartás, költségek és javítások, annak biztosítása érdekében, hogy az ingatlan a lehető legjobb formában legyen.

Jövőre szóló képességeinek köszönhetően a brókerek, a szabályozó ügynökségek, a kereskedelmi értékbecslők, a befektetők és a nagyközönség erősen támaszkodnak a hozamtőkésítési módszerre az ingatlanértékelés során. A módszer azonban akkor működik a legjobban, ha más értékelési módszerekkel együtt alkalmazzák a legjobb eredmények elérése érdekében.

Melyik a legjobb értékelési módszer?

Számos nagybetűs / értékelési módszer létezik, amelyeket általában használnak. Az értékelési módszerek az ingatlan értékelésének különböző megközelítéseit követik. Mindegyiket rendszeresen használják, akár egyenként, akár együttesen a brókerek, a kereskedelmi ingatlanok felmérői, a befektetők és a nagyközönség.

Az ingatlan értékelése során az ingatlanértékelés helyzeteinek egyedisége miatt nem ajánlott egyetlen értékelési módszert alkalmazni. Két vagy több értékelési módszert kell felcserélni vagy külön-külön az értékelések elvégzése során, de a legmegfelelőbb módszerek a konkrét helyzettől függenek.

A közvetlen és a hozam tőkésítési módszer a két legnépszerűbb módszer az ingatlanértékelés során. A két módszert azonban a helyzet függvényében különböző esetekben alkalmazzák. Például az instabil jövedelemáramlású ingatlanokban a hozamtőkésítési módszer a legmegfelelőbb. A hozamkorlát-módszer a jövőbeni jövedelmek figyelembevételével vizsgálja az ingatlan várható jövőbeli stabilitását, ezáltal jobban áttekintve az ingatlan növekedési potenciálját.

A kevésbé stabil tulajdonságok korlátozott adatokat szolgáltatnak, amelyek felhasználhatók jövedelmük elemzésére, ezért a közvetlen tőkésítési módszer nem megfelelő. Másrészt a stabil, havi vagy éves keresettel rendelkező ingatlanok megfelelő adatpontokat kínálnak, amelyek felhasználhatók jövedelmük elemzésére. Ezért ilyen helyzetekben a közvetlen tőkésítési módszer a legelőnyösebb.

Az ingatlanvagyon értékelésekor figyelembe veendő tényezők

A befektető által megszerezni kívánt ingatlanok értékelése segíthet a befektetőnek abban, hogy eldöntse, megszerzi-e az ingatlant, vagy megszakítja-e a befektetési tervet. A befektetőknek arra kell koncentrálniuk, hogy megtalálják azokat a rejtett tényezőket, amelyek nem nyilvánvalóak az értékelés során, de a jövőben megjelenhetnek.

1. Pénzügyi nehézségek vagy függőben lévő jogi tulajdonjogi viták

Jelentős bérlő pénzügyi válsággal szembesülhet, ami kétségessé teheti a havi bérleti kötelezettségek teljesítésének képességét. Az ingatlant jogi tulajdonjogi viták is felvethetik, amelyek miatt ügyvédek bérbeadása és további jogi költségek merülhetnek fel a cégtől.

2. Üres állás minták

Egy másik tényező, amelyet a befektetők figyelembe vehetnek az ingatlanértékelések során, a helyiségek üresedési szokásai, amelyek megmagyarázhatják a jövőbeni jövedelem lehetséges mintáit. Ha az üresedési sémák folyamatosan ingadoznak az idő függvényében, ennek oka lehet olyan tényezők, mint például az épület rossz karbantartása, konkrétan festetlen falak, törött szerelvények, elzáródott csatornavezetékek stb.

A rejtett tényezők eleinte jelentéktelennek tűnhetnek, de a jövőben befolyásolják a projekt életképességét. A kérdések általában láthatatlanok az értékelési módszer, például a közvetlen tőkésítési módszer szempontjából, és a befektetőknek meg kell kísérelniük megvizsgálni ezeket a kérdéseket, mielőtt meghozzák a végső döntést a befektetésről vagy sem.

Kapcsolódó olvasmányok

A Finance a globális Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ tanúsítás hivatalos szállítója , a szövetség modellezése, a hitelek visszafizetése és még sok más. tanúsító program, amelynek célja, hogy világszínvonalú pénzügyi elemzővé váljon. A karrier továbbhaladásához az alábbi kiegészítő pénzügyi források hasznosak lehetnek:

  • Folyó jövedelem (Ingatlanbefektetések) Folyó jövedelem (Ingatlanbefektetések) A folyó jövedelem olyan befektetési stratégia, amely a befektetőket kiteszi az átlag feletti következetes kifizetéseknek. A leggyakoribb jelenlegi jövedelemközpontú
  • Funkcionális elavulás Funkcionális elavulás (ingatlan) Az ingatlanügyekben a funkcionális elavulás egy építészeti tervezés hasznosságának csökkenésére utal, oly módon, hogy annak megváltoztatása az aktuális valósághoz
  • Ingatlan-fejlesztési modell Ingatlan-fejlesztési modell Az ingatlan-fejlesztési modell általában két szakaszból áll: Deal Summary és Cash Flow Model. A Deal Summary-n belül minden fontos feltételezés
  • Pótlási költség Pótlási költség (ingatlan) A pótlási költség arra az árra vonatkozik, amelybe egy meglévő eszköz helyettesítése hasonló eszközzel a jelenlegi piaci áron kerülne. A kérdéses eszköz

Legutóbbi hozzászólások