Funkcionális elavulás - áttekintés, típusok, hatás

Az ingatlanügyekben a funkcionális elavulás az építészeti tervezés hasznosságának csökkenésére utal, így szinte lehetetlen megváltoztatni azt a jelenlegi ingatlan-terveknek megfelelően. Hosszú távon a funkcionális elavulás veszteségeket eredményez a befektetők számára, mivel az ingatlanbefektetések folyó jövedelem (ingatlanbefektetések) A folyó jövedelem olyan befektetési stratégia, amely a befektetőknek kitettséget kínál az átlag feletti következetes kifizetéseknek. A leggyakoribb jelenlegi jövedelem-központúak pénzügyileg intenzívek.

Funkcionális elavulás

Amikor egy ingatlan elavulttá válik, az már nem lehet hasznos sem a tulajdonos, sem a közösség számára. A gyógyíthatóvá tétele bontási költségekkel és a törmelék eltávolításának költségeivel járhat, amelyek több veszteséget okozhatnak a tulajdonosnak vagy a befektetőnek.

Gyors összefoglalás

  • A funkcionális elavulás azt az állapotot jelenti, amikor az ingatlanok valamelyik formatervezési jellemzője elveszíti igényét, mivel archaikus, és más modern formatervezési minták vették át.
  • A funkcionális elavulás nem könnyen korrigálható, mivel az elavult kialakítás nem könnyedén gyógyítható.
  • A funkcionális elavulás életpéldái közé tartoznak a nem megfelelő sáv- és vállszélességű hidak, valamint a modern közlekedési igényeket nem képes utak.

A funkcionális elavulás megértése

A funkcionális elavulásban szenvedő befektetők mérlegelhetik a kérdéses ingatlan hosszú távú hasznosságát. Például egy régi, két hálószobás ház egy olyan területen, ahol modern három hálószoba található, mindegyik szobához fürdőszoba tartozik, funkcionálisan elavultnak tekinthető.

A funkcionális elavulásra hajlamos egyéb elemek közé tartozik az elektronika, például az okostelefonok. Az okostelefon-ipar folyamatosan változik, és az új dizájnok gyorsan elavulnak az inkompatibilitás és a régi formatervezés miatt.

Azonban néha visszatérni lehet a funkcionális elavulásból. Például a bútoripar cégei áttervezhetik bútoraikat, hogy megfeleljenek a legújabb trendeknek, és modern kivitelben kínálják eladásra.

Funkcionális elavulás - típusok

A funkcionális elavulás típusai

A funkcionális elavulás két fő típusa:

1. Gyógyítható elavulás

A gyógyítható elavulás oka lehet az olyan egyedi felszerelések hiánya, amelyek orvosolhatók a szükséges szerelvények megvásárlásával, az ingatlan számára már nem fontos berendezési tárgyak jelenléte, vagy a felszerelés (ek) hiánya, amelyet pótolni lehet. a szükséges elem.

2. Gyógyíthatatlan elavulás

A gyógyíthatatlan funkcionális elavulást leginkább külső tényezők okozzák, amelyekre az ingatlan tulajdonosának nincs befolyása. A befektetők megelőzhetik az ilyen elavulás előfordulását azáltal, hogy a befektetés elkötelezése előtt megfelelő kutatásokat végeznek az ingatlanok legújabb trendjeiről és kialakításáról.

A gyógyíthatatlan elavulás egyfajta elavulás, amelyet pénzügyi szempontból nem praktikus gyógyítani. Akkor fordul elő, amikor túl költséges a probléma megoldása. Például egy régi lakóépület egy modern lakóházakkal rendelkező területen gyógyíthatatlannak tekinthető, mert komoly felújításokra lenne szükség annak korszerűsítéséhez és viszonteladási értékének növeléséhez.

A felújítások költsége lényegesen magasabb lesz, mint az az összeg, amelyet értékesítéskor hoz vissza. Általánosságban a funkcionális elavulás előre látható a q ingatlanok elemzésének és értékelésének kezdeti szakaszában a felvásárlás előtt.

A funkcionális elavulás hatása a tulajdonságokra

A funkcionális elavulás az ingatlanértékelés visszaeséséhez vezet az értékelés során Értékelés Az értékelés alapvetően egy eszköz, vállalkozás vagy szervezet elfogulatlan elemzésének vagy értékelésének elvégzésének, vagy a teljesítmény adott standard-készlethez való viszonyának értékelési módja, vagy kritériumok. Szakképzett értékbecslő végzi, az értékelést általában akkor hajtják végre, amikor egy ingatlant vagy eszközt el akarnak adni, és meg kell határozni annak értékét. Az ingatlanok nagyon hajlamosak a funkcionális elavulásra, mivel az ipar dinamikus, és a modern házak iránti kereslet okozza ezt a dinamizmust.

Például egy élénk környéken talált régi ház modern, emeletes bungalókkal funkcionálisan elavult. Lehet, hogy a háznak nincs hibája, de a piac egy adott időpontban nem igényel ilyen szabványokat. Egy ilyen ház azonban felújítható, hogy megközelítse a környezeti normákat.

A funkcionális elavulás miatt az ingatlanokra gyakorolt ​​legrosszabb hatások a felmerült veszteségek, valamint a nehézségek, amelyek miatt az ingatlant a jelenlegi normáknak megfelelően hagyományos módon átalakítják.

A funkcionális elavulást befolyásoló külső tényezők

Vannak olyan tényezők, amelyek befolyásolják a funkcionális elavulást, és amelyeket a befektetők előnyükre befolyásolhatnak. Ezek a tényezők gyógyíthatók, és nem hátrányosak az ingatlanértékelés szempontjából. Az ilyen elavulás gyógyítása ugyanolyan egyszerű lehet, mint a hiányzó modern létesítmények javítása, újrafestése vagy akár beépítése, hogy az ingatlan korszerű és naprakész legyen.

Vannak azonban gyógyíthatatlan külső hatások, amelyeket az ingatlanbefektetők nem tudnak befolyásolni. A külső és gyógyíthatatlan elavulás súlyos visszaesést okoz egy ingatlan értékelésében, ha értékeljük. A külső gyógyíthatatlan elavulási tényezők például a következők:

1. Forgalmas utak

Egy ingatlan közelében lehet egy út, amely hosszú távon forgalmassá válhat. A forgalmas utak közelében lévő lakó- és kereskedelmi ingatlanok általában kevésbé vonzóak, és ezért gyorsan veszítenek értékükből. A forgalmas utak zajszennyezésnek és végtelen forgalomnak teszik ki a lakosokat, ami csökkenti az ingatlanpiac iránti keresletet.

A kereskedelmi létesítmények, például éjszakai klubok és éttermek közelében található lakóegységeket a vállalkozások által okozott zajszennyezés befolyásolhatja, ami részleges funkcionális elavulást okozhat.

2. Lerakók építése

Ezenkívül a hulladéklerakók építése lakó- vagy kereskedelmi helyiségek közelében zaj- és szagszennyezést okoz, amely kevésbé igényessé teszi ezeket az ingatlanokat. Az ilyen ingatlanokból származó jövedelem jelentősen csökkenhet, mivel a bérlők megüresednek a barátságosabb területeken.

3. Alacsony jövedelmű lakások építése

Másik eset lehet az alacsony jövedelmű lakások építése egy csúcskategóriás környéken. Egy jómódú környék elutasítja a sokemeletes épületeket, mivel többségük fényűző kétszintes kastélyokat épít. Az ilyen lakások elriaszthatják a lakóingatlanok vásárlóit, ezáltal csökkentve az ilyen ingatlanok értékét.

További források

A Finance a globális Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ tanúsítás hivatalos szállítója , a szövetség modellezése, a hitelek visszafizetése és még sok más. tanúsítási program, amelynek célja, hogy bárki világszínvonalú pénzügyi elemzővé váljon. A karrier továbbhaladásához az alábbi további források hasznosak lehetnek:

  • Gazdasági elavulás Egyéb cikkek, amelyek egyéb pénzügyi témákat ölelnek fel, Warren Buffett-től kezdve a fedezeti alapok stratégiáig. Ezek a többi pénzügyi téma érdekes olvasmány
  • Helyi elavulás Helyi elavulás A helyi elavulás az ingatlanok értékcsökkenésének egy olyan típusa, amelyet más tényezők okoznak, nem pedig az ingatlan. A tényezők akár
  • Negatív externáliák Negatív externáliák Negatív externáliák akkor jelentkeznek, amikor egy áru vagy szolgáltatás terméke és / vagy fogyasztása negatív hatást gyakorol a piacon kívüli harmadik félre. A rendes ügyletben két fél, azaz a fogyasztó és a termelő vesz részt, akiket a tranzakcióban első és második félként említenek.
  • Ingatlan-fejlesztési modell Ingatlan-fejlesztési modell Az ingatlan-fejlesztési modell általában két szakaszból áll: Deal Summary és Cash Flow Model. A Deal Summary-n belül minden fontos feltételezés

Legutóbbi hozzászólások