A korrigált műveletekből származó pénzeszközök (AFFO) a REIT pénzügyi teljesítményének mérőszáma, és a műveletekből származó pénzeszközök (FFO) alternatívájaként használják. FFO - Műveletekből származó pénzeszközök üzleti műveletek, amelyeket az Real Estate Investment Trusts - REITS gyakran használ. Műveletekből származó pénzeszközök (FFO) az alap üzleti tevékenységből származó cash flow tényleges összege. Útmutató az FFO-hoz. Az AFFO magasabb szintű intézkedés az FFO-hoz képest, mert az előbbi figyelembe veszi az ingatlan fenntartási költségeit annak teljes élettartama alatt. Az AFFO értékét úgy kapják meg, hogy kiigazítják az FFO-számot, hogy levonják az ingatlanok működésének fenntartásához és bevételek generálásához szükséges ismétlődő kiadásokat.
Az FFO-szám egy másik kiigazítása a bérleti díjak egyenes vonalba sorolása, amely a bérleti díjakat az ingatlan élettartama alatt felosztja. A befektetők az AFFO-t jobban jelzik, hogy a REIT képes nettó keresetéből osztalékot fizetni.
Összegzés
- A korrigált műveletekből származó pénzeszközök (AFFO) a REIT pénzügyi teljesítményének mérőszáma, és a műveletekből származó források (FFO) alternatívájaként használják.
- Kiszámítása az FFO értékének kiigazításával történik a normalizált ismétlődő kiadások levonása és a bérleti díjak egyenes vonalának alkalmazása alapján.
- Az AFFO-t a befektetők és az elemzők használják annak meghatározására, hogy a vállalat jövőben hogyan fizethet osztalékot a részvényesek számára.
Hogyan lehet kiszámítani a korrigált alapokat a műveletekből
Az AFFO kiszámításakor az első lépés a műveletekből származó pénzeszközök kiszámítása, amelyek mérik a REIT lízingtevékenységéből származó cash flow-kat. Az FFO-t eredetileg az Ingatlanbefektetési Trösztök Országos Szövetsége (NAREIT) vezette be a REIT-ek által generált cash-flow méréseként.
Az FFO-t úgy kapják meg, hogy az ingatlanok értékesítéséből származó nyereséget levonják a nettó jövedelemből, és hozzáadják az amortizációs és amortizációs költségeket. Az ingatlanok értékesítéséből származó nyereség értéke ki van zárva az FFO számításából, mivel a tranzakciók egyszeri események, amelyek nem befolyásolják a REIT jövőbeni kereseti lehetőségeit. Az FFO képlete az alábbiakban látható:
FFO = nettó jövedelem - az alapeszközök értékesítéséből származó nyereség + értékcsökkenés + amortizáció
Az FFO értékének megszerzése után az aktivált és amortizált ismétlődő kiadásokat levonják. A kiadások tartalmazzák azokat a költségeket, amelyek a REIT Real Estate Investment Trust (REIT) tulajdonában lévő ingatlanok fenntartása során merülnek fel. Az ingatlan-befektetési alap (REIT) olyan befektetési alap vagy értékpapír, amely jövedelemtermelő ingatlanokba fektet be. Az alapot egy részvényes társaság működteti és tulajdonában van, akik pénzzel járulnak hozzá, hogy kereskedelmi ingatlanokba, például irodai és lakóházakba, raktárakba, kórházakba, bevásárlóközpontokba, diáklakásokba, szállodákba fektessenek. Ezen költségek egy része festési projekteket, tetőcseréket, újrafaragást, bérlői fejlesztéseket stb. Tartalmaz. Az FFO-nak egy másik kiigazítása a bérleti díj egyenes vonalú bélése, amely a bérleti és bérleti költségeket egyenletesen osztja el a bérlet teljes időtartama alatt.
Az AFFO képlete az alábbiakban található:
AFFO = FFO - Ismétlődő tőkekiadások - Egyenes vonalú bérleti díjak
Gyakorlati példa az AFFO-ra
Az elmúlt jelentési időszakban az ABC Limited 2,5 millió dolláros nettó jövedelmet jelentett. Amortizáció és amortizáció formájában 100 000 és 150 000 USD is felmerült. Amortizáció Az amortizáció az adósság ütemezett, előre meghatározott kisebb kifizetések útján történő kifizetésére utal. Szinte minden olyan területen, ahol az amortizáció kifejezés alkalmazható, ezeket a kifizetéseket tőke és kamat formájában teljesítik. A kifejezés szorosan kapcsolódik az amortizáció fogalmához is. időszakban felmerülő költségeket. A társaság a portfóliójában lévő két ingatlan eladásából szintén 500 000 dolláros nyereséget ért el. Ugyanezen időszak alatt 80 000 dolláros veszteséget szenvedett egy másik ingatlan eladása miatt is.
Ugyanebben az időszakban az ABC Limited beszámolt 130 000 dolláros egyenes vonalú bérleti díjakról és 200 000 dolláros ismétlődő tőkekiadásokról is, amelyek a tetőjavítások, a légkondicionáló berendezések cseréjének, a szőnyegpadlóknak és a tulajdonában lévő ingatlanok egyéb szerkezeti javításainak végrehajtásakor merültek fel.
A fenti információk felhasználásával az AFFO-t a következőképpen számíthatjuk ki:
1. lépés: Számítsa ki az FFO értékét.
FFO = 2 500 000 USD + 100 000 USD + 150 000 USD - (500 000 USD - 80 000 USD)
FFO = 2 750 000–420 000 USD
FFO = 2 330 000 USD
2. lépés: Az ismétlődő beruházások és az egyenes vonalú bérleti díjak levonása az FFO értékéből.
AFFO = FFO - Tőkekiadások - Egyenes vonalú bérleti kiigazítások
AFFO = 2 330 000 - 200 000 - 130 000 USD
AFFO = 2 000 000 USD
FFO kontra AFFO
A NAREIT szerint az FFO a REIT működési teljesítményének leggyakrabban elfogadott mérőszáma. Ez megegyezik a nettó jövedelem értékével, hozzáadva az ingatlan értékcsökkenését és amortizációját, és kizárja a REIT tulajdonában lévő ingatlanok értékesítéséből származó nyereséget vagy veszteséget. A NAREIT útmutatásokat nyújt arra vonatkozóan, hogy a REIT-ek hogyan számolják ki az FFO-t. Ez azonban csak kiegészítő adatként szolgál, és a vállalatok különböző FFO-képleteket használhatnak az információk jelentésére. Az FFO gyengeségekkel is jár, és az AFFO megpróbál néhány hiányosságot orvosolni.
Az AFFO-t azért vezették be, hogy megoldja az FFO néhány gyengeségét, és a részvényesek számára a maradvány cash flow jobb mércéjének tekintik. Levonja az ingatlanok portfóliójának üzemeltetési költségeit az FFO-ból. A levont költségek azok a költségek, amelyeket a társaságnak fizetnie kell az üzleti tevékenység folytatásáért, és ezeket a költségeket nem lehet kifizetni a részvényesek számára osztalékként. A költségek tartalmazzák a tőkésített és amortizált normalizált ismétlődő kiadásokat, valamint a bérleti díjak egyenes sorát.
Az AFFO értéke tisztább képet nyújt a befektetők számára a REIT osztalékfizető képességéről. Továbbá, az FFO-val ellentétben, a NAREIT-től hiányzik az AFFO konkrét meghatározása, és ez azt jelenti, hogy a REIT-ek nagyobb rugalmasságot élveznek az FFO-n végrehajtandó változtatások terén, hogy megkapják a végső AFFO-értéket.
További források
A Finance felajánlja a pénzügyi modellezés és értékbecslés elemzőjének (FMVA) ™ FMVA® tanúsítását. Csatlakozzon 350 600+ hallgatóhoz, akik olyan vállalatoknál dolgoznak, mint az Amazon, a JP Morgan és a Ferrari tanúsító program azok számára, akik karrierjüket a következő szintre akarják vinni. A tanulás és a karrier előrehaladása érdekében a következő pénzügyi források lesznek hasznosak:
- Az összes kockázat hozama (ARY) Az összes kockázat hozama (ARY) Az összes kockázat hozama (ARY) egy hagyományos ingatlanmutató, amely az éves bérleti árbevételt használja a befektetés tőkeértékének meghatározására. Az ARY a bruttó és a nettó hozamokat egyaránt tartalmazza. A nettó hozam magában foglalja egyes kiadások - a földmérői díjak, kezelési díjak, javítási, üzemeltetési költségek - levonását, amelyeket nem vonnak le a bruttó hozamban.
- Free Cash Flow Formula Free Cash Flow (FCF) formula Az FCF képlet = Műveletekből származó pénz - tőkekiadások. Az FCF a CapEx levonása után egy vállalkozás által generált cash flow összegét jelenti
- Működési bevételek Működési jövedelem Az üzemi jövedelem, más néven működési eredmény vagy kamat és adók előtti eredmény (EBIT) a közvetlen és közvetett működési költségek levonása után megmaradt bevétel összege. A kamatráfordítást, a kamatbevételt és az egyéb nem operatív bevételi forrásokat nem veszik figyelembe a működési bevételek kiszámításakor
- Bérleti díj Bérleti költség A bérleti díj a bérlemény használatának teljes költségét jelenti az egyes jelentési időszakokban. Jellemzően a legnagyobb kiadások közé tartozik, amelyet a vállalatok jelentenek. A bérleti költségnél általában csak két költség nagyobb: az eladott áruk költsége (COGS) és a kompenzáció (bérek) költsége.
