Ingatlanfejlesztési modell - áttekintés, útmutató és lépések

Az ingatlanfejlesztési modell általában két szakaszból áll: az üzlet összefoglalójából és a cash flow modellből. Az ügylet-összefoglalón belül minden fontos feltételezést - ideértve az ütemtervet (amely meghatározza az ütemtervet), az ingatlan statisztikákat, a fejlesztési költségeket, a finanszírozási feltételeket és az értékesítési feltételezéseket - felsoroljuk és felhasználjuk a gazdasági és a jövedelmezőség kiszámításához. Nyereségességi index A Nyereségességi index (PI) ) a jövőbeni cash flow-k és a kezdeti befektetés jelenértéke közötti arányt méri. Az index hasznos eszköz a befektetési projektek rangsorolásához és a befektetési egységenként létrehozott érték bemutatásához. A jövedelmezőségi index Profit Investment Ratio (PIR) vagy Value Investment Ratio (VIR) néven is ismert. a projektről.

A pénzforgalmi modell a bevételek felhalmozásával, havi kiadásokkal kezdődik. Működési költségvetés A működési költségvetés bevételeket és kiadásokat tartalmaz egy bizonyos időtartamra, jellemzően negyedévre vagy egy évre, amelyet a vállalat felhasznál a működésének megtervezéséhez. Töltse le az ingyenes Excel sablont. A havi költségvetési sablonnak van egy oszlopa minden hónapra, és az összegek a teljes éves éves adatok, a finanszírozás és végül a tőkeáttételes szabad cash flow-k, NPV (nettó jelenérték), az NPV Formula A útmutatója az NPV képletéhez az Excelben a pénzügyi elemzés során . Fontos megérteni, hogy pontosan hogyan működik az NPV képlete az Excelben, és a mögötte levő matematika. NPV = F / [(1 + r) ^ n] ahol PV = jelenérték, F = jövőbeli fizetés (cash flow), r = diszkontráta, n = a jövőbeni időszakok száma és IRR (belső megtérülési ráta) ) a projektről. A következő szakaszokban:végig fogjuk járni a jól szervezett ingatlanfejlesztési modell kiépítésének legfontosabb lépéseit.

Ügylet összefoglaló

1. Ütemezés és vagyonstatisztika

Az ingatlanfejlesztési modell felépítésének első lépése a menetrend és az ingatlan statisztikáinak feltevéseinek kitöltése. Itt van a felvenni kívánt elemek listája:

2. Fejlesztési költségek

Az ingatlanfejlesztési modell elkészítésének következő lépésében megadjuk a fejlesztési költségek feltételezéseit a teljes összeg, az egységenkénti költség és a négyzetláb költségként. A fejlesztési költségek magukban foglalhatják a földköltségeket, az építési költségeket, a szervizelést, a nehéz és nem kielégítő eseteket, a marketinget, stb. A korábban kitöltött ingatlanstatisztikák segítségével kiszámíthatjuk ezeket a számokat, és kitölthetjük a fejlesztési költségek szakaszt. A szakasznak ilyennek kell kinéznie:

Kép forrása: A pénzügyi ingatlan pénzügyi modellezési tanfolyam.

3. Értékesítési feltételezések

Értékesítési feltételezésekben kiszámítjuk a projekt teljes bevételét. Tegyük fel, hogy piackutatást végeznek, és összehasonlítható adatok alapján úgy gondoljuk, hogy négyzetméterenként 500 dollár reális kiindulópont az eladási árhoz. Ezután ezt fogjuk használni a bevételek ösztönzőjeként. Az eladások (teljes, $ / egység, $ / SF), az értékesítési jutalékok (pl. 50%) és a garancia kiszámítása után kiszámíthatjuk a projekt nettó bevételét.

4. Finanszírozási feltételezések

A finanszírozáshoz három kritikus feltételezés létezik: hitel-költség százalék, kamatláb és földhitel.

A teljes hitelösszeg kiszámítása előtt ki kell derítenünk a teljes fejlesztési költség összegét. Mivel még nem számoltuk ki a kamatköltséget, egyelőre összekapcsolhatjuk a cellát a cash flow modellel, és az értéket a cash flow modell kitöltése után kaphatjuk meg. A jutalékok megegyeznek az értékesítési feltételezések részben szereplő értékesítési jutalékokkal. A teljes fejlesztési költség a következőképpen számítható:

Teljes fejlesztési költség = földköltség + fejlesztési költség + kamatok és jutalékok összege

Most ki tudjuk tölteni a többi finanszírozási feltevést.

A projekthez elért maximális hitelösszeg = Teljes fejlesztési költség x Hitel – költség százalék
Saját tőke összege = Teljes fejlesztési költség - maximális hitelösszeg

Kép forrása: Pénzügy ingatlanfejlesztési modell tanfolyama.

A fenti ábrák a Deal Summary szakasz feltételezései lesznek. Miután befejeztük a Cash Flow modellt, visszatérünk, kitöltjük a Development Pro Forma szakaszt, és hozzáadjuk az érzékenység elemzését.

Cash Flow Model

1. A bevételek felépítése

A bevételek kiszámításának első lépése a városlakás abszorpciójának és bezárásának megismerése. Az abszorpció az adott időszakban eladott rendelkezésre álló házak száma, míg a bezárások az építés befejezése után bezárt lakások száma.

Most a bevételt felhalmozhatjuk az abszorpciós és zárási információk felhasználásával.

Lakóházak értékesítése = Értékesítési ár / egység x Sorház bezárása
Az első 50% jutalék (felszámításra kerül, ha eladják a házakat) = - Lakóház felszívódása x Értékesítési ár / egység x (jutalék% / 2)
Második 50% jutalék (felszámításra kerül, ha az otthon bezárt) = - Sorház bezárása x Értékesítési egység / egység x (jutalék% / 2)
Garancia = - Garanciális költség / Egység x Település bezárása
Összes nettó árbevétel = SUM (ház értékesítése + 50% jutalék + 50% jutalék + garancia)

(* Ne feledje, hogy a jutalékok és a garancia negatív összegűek.)

2. Költségek

Most megtudjuk a fejlesztési költségeket, amelyek magukban foglalják a földvásárlási költségeket, az építkezés előtti és az építési kiadásokat. A számok megtalálhatók a Deal Summary fejlesztési költség-feltételezési részében.

Földszerzési költség = földköltség
Építés előtti kiadások = Építés előtti kiadások ($ / hó)
Építési kiadások = (fejlesztési költségek - építés előtti kiadások) / sz. hónapokig tartó építkezés
Teljes fejlesztési költségek = SUM (földvásárlási költség + építkezés előtti kiadások + építési kiadások)

3. Az alap költségei és a tőke visszafizetésének bevételei

A finanszírozás költsége a projekt pénzforgalmának hiánya, amelyet finanszírozni kell. Amikor a teljes nettó bevétel kisebb, mint a fejlesztés teljes költsége, negatív cash flow áll fenn, amelyet fedeznünk kell. Amikor az összes nettó árbevétel nagyobb lesz, mint a fejlesztés teljes költsége, akkor pozitív bevétel lesz, amelyet felhasználhatunk kölcsönkölcsön visszafizetésére. A következő képleteket használhatjuk a két szám kiszámításához:

Alap finanszírozási költségei = IF ((összes nettó árbevétel - összes fejlesztési költség)> 0, (összes nettó árbevétel - összes fejlesztési költség), 0)
A tőke visszafizetése = IF ((összes nettó bevétel - összes fejlesztési költség) <0, (összes nettó bevétel - összes fejlesztési költség), 0)

4. Finanszírozás

Ezután kiszámítjuk a hitelegyenlegeket, lehívásokat, törlesztéseket és a felhalmozott kamatokat. Az alábbi táblázat összefoglalja az első időszak és a következő időszakok számításait:

Gyors egészségügyi ellenőrzést is el kell végeznünk annak biztosítása érdekében, hogy a záró egyenlegek egyike sem haladja meg a hitel maximális összegét.

5. Ingyenes cash flow és IRR

Most kiszámíthatjuk ennek a projektnek a tőkeáttételes szabad cash flow-jait és az azokból származó IRR-t.

Tőkeáttétel nélküli szabad pénzáramlás = SUM (Alapköltségek, a tőke megtérüléséből származó bevételek, Hitelhívások, Hitel törlesztés)

A saját tőke egyenleg egyszerűen a kumulatív FCF:

Az első periódus egyenlege = tőkeáttételes szabad cash flow
A következő időszak egyenlegei = Előző egyenleg - Tőkeáttételes szabad cash flow

Végül az XIRR képlet segítségével kiszámíthatjuk a projekt Levered IRR-jét:

Levered IRR = XIRR (minden tőkeáttételes szabad pénzáramlás, ennek megfelelő időszak)